Deslinde marítimo y la propiedad de casas y fincas en el litoral de España

“El deslinde del litoral que promueve el Ministerio de Medio Ambiente para delimitar al detalle los terrenos que pertenecen al dominio público marítimo terrestre provocará que miles de propiedades de la costa española, entre casas, fincas o cualquier otra edificación, pasen a ser de titularidad del Estado. Da igual que las propiedades sean totalmente legales o que estén perfectamente inscritas en los registros de la propiedad. Para que el Estado las considere suyas, ordene la anulación de las inscripciones registrales y los dueños pierdan todos los derechos de propiedad es suficiente con que la Demarcación de Costas las incluyan dentro de los límites del dominio público marítimo terrestre, tarea de la que se encargan técnicos de Medio Ambiente y cuya previsión es concluirla el próximo año.”


“El deslinde se acomete al amparo de la Ley de Costas de 1988, que define como dominio marítimo terrestre las playas, las dunas, las marismas, los acantilados, los espacios ganados al mar mediante rellenos y, de carácter general, todos los terrenos que van desde la marea más baja hasta donde llegasen las olas en los mayores temporales registrados. “

“Debido a este deslinde, en toda España han salido a escena numerosas asociaciones de afectados que intentan conservar sus propiedades, muchas de ellas representadas en la Plataforma Nacional de Afectados por la Ley de Costas”

“Una vez aprobado el deslinde, el Gobierno asume la titularidad de los bienes y a cambio, según una de las disposiciones de la Ley de Costas, compensa a los propietarios con una concesión de 30 años, prorrogables por otros 30, para seguir viviendo en el mismo sitio. Si se formaliza el traspaso de propiedad, los antiguos dueños pierden todos los derechos y en caso de hipotecas los bancos pueden ordenar la ejecución de la misma o la presentación de nuevos avales como garantía.”

En España los más organizados son los afectados de la costa levantina, especialmente en Alicante, que han presentado recursos ante diversas instancias judiciales y también ante el Parlamento europeo. Uno de los argumentos que emplean para denunciar el “abuso” y la falta de sentido del deslinde es que si se aplica estrictamente el concepto de dominio público marítimo terrestre, habría que incluir parte del casco histórico de San Sebastián, Santander y A Coruña porque las olas, en los últimos temporales, llegaron hasta dentro de las ciudades.

“El Ministerio de Medio Ambiente tiene previsto acabar antes de 2009 el proceso de deslinde del dominio marítimo-terrestre en el litoral valenciano. En estos momentos está pendiente el deslinde del 25% de la costa. Este proceso obligará a revisar la situación de decenas de construcciones que ocupan la primera línea de playa.

Algo más del 74% del litoral valenciano cuenta ya con el deslinde marítimo-terrestre al que obliga la ley de Costas de 1988. El Ministerio de Medio Ambiente se propone acabar con el proceso antes de 2009. En la Comunidad Valenciana está pendiente el deslinde de un 25% del litoral. Por provincias, en Valencia restan 12 kilómetros, en Castellón 17 y en Alicante, la más retrasada, 106 kilómetros.”

El Ministerio de Medio Ambiente ha colgado en su página web un documento para que sirva de guía a los afectados por los deslindes de la costa. En él se exponen los derechos, pero también con claridad las consecuencias. No hay expropiación ni, por tanto, indemnizaciones, sólo una concesión para seguir habitando en la vivienda 30 años prorrogables.

- ¿En qué consisten los deslindes del dominio público marítimo terrestre (DPMT)?
- En identificar qué terrenos reúnen las características descritas para el DPMT en la Ley de Costas, para establecer cuál es el límite que los separa de la propiedad privada. Se trata, pues, de una operación puramente técnica para reconocer si los terrenos se ajustan físicamente a las definiciones establecidas.

- ¿Por qué el Gobierno pretende deslindar toda la costa española?
- La existencia del DPMT no depende de que se realice o no el deslinde, pues viene definido por sus características físicas, características éstas que, como es obvio, se dan en él esté o no deslindado. Lo que ocurre es que si el DPMT no estuviera deslindado, los propietarios de cada zona no tendrían manera de conocer con certeza si sus propiedades se incluyen o no en el DPMT, o cómo les afectan las servidumbres a las que están sometidas las propiedades privadas que son colindantes con el DPMT.
Por esa razón, la realización de los deslindes proporciona la debida seguridad jurídica a todos los afectados, pues es la única forma de que conozcan cuál es exactamente su situación. Pero también lo hace, evidentemente, para defender la costa y por ende todos los usuarios de la misma, que somos todos los ciudadanos, de posibles detentaciones ilegales.

- ¿Qué efectos traen consigo los deslindes? ¿Se pierden las propiedades que existen en la costa?
- La Ley de Costas establece que el deslinde de unos terrenos como DPMT prevalece incluso sobre las inscripciones registrales que pudieran existir a favor de los particulares. Esto puede implicar que fincas antes “privadas” (o, al menos, así consideradas por sus titulares) puedan resultar declaradas de DPMT, perdiendo por tanto los particulares su derecho de propiedad sobre las mismas. Esto no quiere decir, en modo alguno, que los propietarios afectados sean “ilegales” o “infractores”, sino simplemente que deben someterse al régimen jurídico que se despliega tras la aprobación del deslinde y que se contiene en las disposiciones transitorias de la Ley de Costas y su Reglamento.

- ¿Por qué incluyen viviendas, hoteles y otras edificaciones que se construyeron con toda legalidad? ¿Es que acaso eran ilegales?
-La realización de un nuevo deslinde no significa, en modo alguno, que las edificaciones que pueda incluir tengan un origen ilegal. La mayor parte de las viviendas que ahora existen en la costa se construyó hace ya varias décadas, cuando existía otra legislación que no era tan exigente como la actual. En efecto, no había apenas legislación ambiental, la sensibilidad social por el medio ambiente y el interés general no era tan fuerte como ahora, los conocimientos científicos sobre el funcionamiento de los sistemas litorales no eran tan avanzados como ahora, y el cambio climático y sus efectos inmediatos apenas eran conocidos.
Es posible, como puede ocurrir en otras zonas del territorio, que los nuevos deslindes incluyan en su delimitación algunas edificaciones que son ilegales desde el punto de vista urbanístico, pero la realidad es que la mayor parte son viviendas, u otras edificaciones, construidas en su día de buena fe, sobre terrenos de acreditada propiedad privada, y con todos los permisos y licencias exigibles, es decir, la realización de un nuevo deslinde no convierte en ilegal lo que era legal.

- ¿La realización y aprobación de un deslinde significa la demolición de las viviendas que se incluyen en la delimitación?
- No. Las viviendas, u otros usos y actividades, se pueden seguir manteniendo en las mismas condiciones, aunque no en régimen de propiedad. Las demoliciones que ha realizado la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar no son consecuencia de la mera aprobación de los deslindes, sino que se trata de otro tipo de expedientes.

- ¿Qué derechos asisten a los propietarios afectados por un deslinde?
- De acuerdo con la Ley de Costas, la aprobación de un deslinde genera unos derechos de compensación a favor de los anteriormente propietarios sobre los bienes que resulten incluidos en el DPMT, que pueden ser hipotecados y trasmisibles. La determinación de la existencia de estos derechos, en su caso, y su reconocimiento, no es algo discrecional sino obligado, siempre que se acredite el cumplimiento de los requisitos recogidos en las Disposiciones Transitorias de la Ley de Costas, de manera que no cabe la posibilidad de que la Administración se niegue a reconocer estos derechos a quienes sean acreedores de los mismos.

- ¿Quién tiene derecho a la concesión?
- Como compensación a la pérdida del derecho de propiedad de los afectados por un deslinde, a grandes rasgos, puede decirse que existen tres tipos:
o El otorgamiento de una concesión por 30 años, prorrogable por otros 30 y sin obligación de abonar canon, para los usos y aprovechamientos existentes a la entrada en vigor de la ley.
o El otorgamiento de una concesión ordinaria a los que hubiesen ocupado con obras e instalaciones legalmente construidas el DPMT, deslindado o no, incluso si se hallan amparados por inscripciones registrales.
o La posibilidad de legalizar las obras e instalaciones ilegales si se aprecian razones de interés público para ello.

- ¿Es la concesión un justiprecio por una expropiación?
- La declaración del DPMT no es una expropiación. La concesión es una compensación por la pérdida del derecho de propiedad.

- ¿Si alguien compra una propiedad en la costa, cómo estará seguro de que la ubicación cumple la Ley de Costas?
- Consultando en los Servicios Provinciales de Costas, en donde disponen de toda la información necesaria sobre cada caso. La Ley de Costas exige que para poder inscribir una finca en el Registro de la Propiedad, se aporte un certificado administrativo de no invasión del DPMT.

- ¿Hay derecho a reclamar por los deslindes?
- Por supuesto, como no puede ser de otro modo en un Estado de Derecho. Por tanto, los ciudadanos que se consideren injustamente afectados por una resolución de deslinde pueden recurrir a los tribunales.

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