Deslinde marítimo y la propiedad de casas y fincas en el litoral de España

“El deslinde del litoral que promueve el Ministerio de Medio Ambiente para delimitar al detalle los terrenos que pertenecen al dominio público marítimo terrestre provocará que miles de propiedades de la costa española, entre casas, fincas o cualquier otra edificación, pasen a ser de titularidad del Estado. Da igual que las propiedades sean totalmente legales o que estén perfectamente inscritas en los registros de la propiedad. Para que el Estado las considere suyas, ordene la anulación de las inscripciones registrales y los dueños pierdan todos los derechos de propiedad es suficiente con que la Demarcación de Costas las incluyan dentro de los límites del dominio público marítimo terrestre, tarea de la que se encargan técnicos de Medio Ambiente y cuya previsión es concluirla el próximo año.”


“El deslinde se acomete al amparo de la Ley de Costas de 1988, que define como dominio marítimo terrestre las playas, las dunas, las marismas, los acantilados, los espacios ganados al mar mediante rellenos y, de carácter general, todos los terrenos que van desde la marea más baja hasta donde llegasen las olas en los mayores temporales registrados. “

“Debido a este deslinde, en toda España han salido a escena numerosas asociaciones de afectados que intentan conservar sus propiedades, muchas de ellas representadas en la Plataforma Nacional de Afectados por la Ley de Costas”

“Una vez aprobado el deslinde, el Gobierno asume la titularidad de los bienes y a cambio, según una de las disposiciones de la Ley de Costas, compensa a los propietarios con una concesión de 30 años, prorrogables por otros 30, para seguir viviendo en el mismo sitio. Si se formaliza el traspaso de propiedad, los antiguos dueños pierden todos los derechos y en caso de hipotecas los bancos pueden ordenar la ejecución de la misma o la presentación de nuevos avales como garantía.”

En España los más organizados son los afectados de la costa levantina, especialmente en Alicante, que han presentado recursos ante diversas instancias judiciales y también ante el Parlamento europeo. Uno de los argumentos que emplean para denunciar el “abuso” y la falta de sentido del deslinde es que si se aplica estrictamente el concepto de dominio público marítimo terrestre, habría que incluir parte del casco histórico de San Sebastián, Santander y A Coruña porque las olas, en los últimos temporales, llegaron hasta dentro de las ciudades.

“El Ministerio de Medio Ambiente tiene previsto acabar antes de 2009 el proceso de deslinde del dominio marítimo-terrestre en el litoral valenciano. En estos momentos está pendiente el deslinde del 25% de la costa. Este proceso obligará a revisar la situación de decenas de construcciones que ocupan la primera línea de playa.

Algo más del 74% del litoral valenciano cuenta ya con el deslinde marítimo-terrestre al que obliga la ley de Costas de 1988. El Ministerio de Medio Ambiente se propone acabar con el proceso antes de 2009. En la Comunidad Valenciana está pendiente el deslinde de un 25% del litoral. Por provincias, en Valencia restan 12 kilómetros, en Castellón 17 y en Alicante, la más retrasada, 106 kilómetros.”

El Ministerio de Medio Ambiente ha colgado en su página web un documento para que sirva de guía a los afectados por los deslindes de la costa. En él se exponen los derechos, pero también con claridad las consecuencias. No hay expropiación ni, por tanto, indemnizaciones, sólo una concesión para seguir habitando en la vivienda 30 años prorrogables.

- ¿En qué consisten los deslindes del dominio público marítimo terrestre (DPMT)?
- En identificar qué terrenos reúnen las características descritas para el DPMT en la Ley de Costas, para establecer cuál es el límite que los separa de la propiedad privada. Se trata, pues, de una operación puramente técnica para reconocer si los terrenos se ajustan físicamente a las definiciones establecidas.

- ¿Por qué el Gobierno pretende deslindar toda la costa española?
- La existencia del DPMT no depende de que se realice o no el deslinde, pues viene definido por sus características físicas, características éstas que, como es obvio, se dan en él esté o no deslindado. Lo que ocurre es que si el DPMT no estuviera deslindado, los propietarios de cada zona no tendrían manera de conocer con certeza si sus propiedades se incluyen o no en el DPMT, o cómo les afectan las servidumbres a las que están sometidas las propiedades privadas que son colindantes con el DPMT.
Por esa razón, la realización de los deslindes proporciona la debida seguridad jurídica a todos los afectados, pues es la única forma de que conozcan cuál es exactamente su situación. Pero también lo hace, evidentemente, para defender la costa y por ende todos los usuarios de la misma, que somos todos los ciudadanos, de posibles detentaciones ilegales.

- ¿Qué efectos traen consigo los deslindes? ¿Se pierden las propiedades que existen en la costa?
- La Ley de Costas establece que el deslinde de unos terrenos como DPMT prevalece incluso sobre las inscripciones registrales que pudieran existir a favor de los particulares. Esto puede implicar que fincas antes “privadas” (o, al menos, así consideradas por sus titulares) puedan resultar declaradas de DPMT, perdiendo por tanto los particulares su derecho de propiedad sobre las mismas. Esto no quiere decir, en modo alguno, que los propietarios afectados sean “ilegales” o “infractores”, sino simplemente que deben someterse al régimen jurídico que se despliega tras la aprobación del deslinde y que se contiene en las disposiciones transitorias de la Ley de Costas y su Reglamento.

- ¿Por qué incluyen viviendas, hoteles y otras edificaciones que se construyeron con toda legalidad? ¿Es que acaso eran ilegales?
-La realización de un nuevo deslinde no significa, en modo alguno, que las edificaciones que pueda incluir tengan un origen ilegal. La mayor parte de las viviendas que ahora existen en la costa se construyó hace ya varias décadas, cuando existía otra legislación que no era tan exigente como la actual. En efecto, no había apenas legislación ambiental, la sensibilidad social por el medio ambiente y el interés general no era tan fuerte como ahora, los conocimientos científicos sobre el funcionamiento de los sistemas litorales no eran tan avanzados como ahora, y el cambio climático y sus efectos inmediatos apenas eran conocidos.
Es posible, como puede ocurrir en otras zonas del territorio, que los nuevos deslindes incluyan en su delimitación algunas edificaciones que son ilegales desde el punto de vista urbanístico, pero la realidad es que la mayor parte son viviendas, u otras edificaciones, construidas en su día de buena fe, sobre terrenos de acreditada propiedad privada, y con todos los permisos y licencias exigibles, es decir, la realización de un nuevo deslinde no convierte en ilegal lo que era legal.

- ¿La realización y aprobación de un deslinde significa la demolición de las viviendas que se incluyen en la delimitación?
- No. Las viviendas, u otros usos y actividades, se pueden seguir manteniendo en las mismas condiciones, aunque no en régimen de propiedad. Las demoliciones que ha realizado la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar no son consecuencia de la mera aprobación de los deslindes, sino que se trata de otro tipo de expedientes.

- ¿Qué derechos asisten a los propietarios afectados por un deslinde?
- De acuerdo con la Ley de Costas, la aprobación de un deslinde genera unos derechos de compensación a favor de los anteriormente propietarios sobre los bienes que resulten incluidos en el DPMT, que pueden ser hipotecados y trasmisibles. La determinación de la existencia de estos derechos, en su caso, y su reconocimiento, no es algo discrecional sino obligado, siempre que se acredite el cumplimiento de los requisitos recogidos en las Disposiciones Transitorias de la Ley de Costas, de manera que no cabe la posibilidad de que la Administración se niegue a reconocer estos derechos a quienes sean acreedores de los mismos.

- ¿Quién tiene derecho a la concesión?
- Como compensación a la pérdida del derecho de propiedad de los afectados por un deslinde, a grandes rasgos, puede decirse que existen tres tipos:
o El otorgamiento de una concesión por 30 años, prorrogable por otros 30 y sin obligación de abonar canon, para los usos y aprovechamientos existentes a la entrada en vigor de la ley.
o El otorgamiento de una concesión ordinaria a los que hubiesen ocupado con obras e instalaciones legalmente construidas el DPMT, deslindado o no, incluso si se hallan amparados por inscripciones registrales.
o La posibilidad de legalizar las obras e instalaciones ilegales si se aprecian razones de interés público para ello.

- ¿Es la concesión un justiprecio por una expropiación?
- La declaración del DPMT no es una expropiación. La concesión es una compensación por la pérdida del derecho de propiedad.

- ¿Si alguien compra una propiedad en la costa, cómo estará seguro de que la ubicación cumple la Ley de Costas?
- Consultando en los Servicios Provinciales de Costas, en donde disponen de toda la información necesaria sobre cada caso. La Ley de Costas exige que para poder inscribir una finca en el Registro de la Propiedad, se aporte un certificado administrativo de no invasión del DPMT.

- ¿Hay derecho a reclamar por los deslindes?
- Por supuesto, como no puede ser de otro modo en un Estado de Derecho. Por tanto, los ciudadanos que se consideren injustamente afectados por una resolución de deslinde pueden recurrir a los tribunales.

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Comentarios

Este verano, en Valdoviño (Coruña), vi que estaban empezando a construir una urbabnizacion de 60 chalets pegada a un acantilado. Hablé con el contructor que estaba por allí y me comentó que tenían todos los permisos en regla (SIC). Quedarían estos afectados por lo comentado en este post???

A ver si esta historia del deslinde también va con "ellos". Villa PSOE, un ejemplo más de la coherencia de nuestros… "políticos"?

http://es.youtube.com/watch?v=HB5a-fISCI8

Un cordial saludo Antonio,

Amiga Atlántica

http://unamiradaalariadevigo.blogspot.com/

xxxxx

Desde la creación de la Asociación de Afectados por la Ley de Costas, se ha creado una campaña de desprestigio en contra de los afectados en general, con la intención de proyectar una corriente de opinión desfavorable a los intereses de los perjudicados. Este intento de confundir a la opinión pública tiene dos objetivos claros. El primero es aplicar la controvertida ley sin pagar un alto precio político ni económico, y el segundo es enmascarar otros hechos más graves que, hasta ahora, han permanecido impunes a las críticas a pesar de las evidencias. Nosotros estamos en total acuerdo en la Ley de Costas, pero no en su aplicación retroactiva y exagerada arbitrariedad. Paradójicamente, desde el año 1988 y con mayor incidencia a partir de 2002 se ha hecho mucho más daño a la costa española que en el resto de la historia, y este deterioro extra no ha sido causado por los propietarios anteriores a la ley. Sin embargo, al ser en su mayoría, los más débiles, se nos ha convertido en cabeza de turco. Constructores, hoteles, complejos turísticos, puertos deportivos, paseos marítimos y otros han sido, por norma general, los que han terminado por ocupar un espacio mediante enrevesadas estrategias políticas y económicas que han hecho ricos a los ricos y a los amigos.

Cuando no han ocupado el espacio liberado por una demolición, han aumentado los valores de los terrenos adyacentes mediante la especulación, deslindes imposibles y otras actuaciones que, aunque se han hecho públicas, no han cobrado la trascendencia que debería tener, pues no en vano, hay implicaciones en todo el Estado español. No hay más que ver los informes anuales de Greenpeace.

Se han modificado deslindes sin que nunca se sepa cuál es la motivación ni los intereses existentes, mientras que en otras zonas, la lucha judicial por conseguir lo mismo, lleva a la ruina económica a los propietarios en estériles batallas judiciales por defender lo que legítimamente le pertenece. Ejemplo: Vegadeo, La Almadraba (Málaga), San Juan (Mallorca), etc.

Hasta hace poco a nadie le llamaba la atención el motivo de que la aplicación de esta ley sea tan estricta con los afectados que ya estaban legalmente antes de 1988 y que todas esas macroconstrucciones que han generado tanto dinero desde esa fecha vivan felizmente en el limbo del desconocimiento del pueblo, a pesar de las graves irregularidades. Nosotros no incumplido ninguna ley cuando accedimos a nuestras propiedades. Se creó una ley que sirvió de herramienta para encubrir una expropiación gratuita que dejase el terreno libre, en gran medida, para la generación de grandes negocios con la final apariencia de una ordenación de la costa. Y esa ley se creó sin contemplar derecho alguno sobre los propietarios establecidos, legalmente, en todo el litoral español.

EL GOBIERNO DE ZAPATERO DESTITUYE A LOS TECNICOS DE MEDIO AMBIENTE QUE INTERFIEREN EN PLANES DE URBANIZACIÓN Y ESPECULACIÓN

http://www.cabazo.es/cabanas.cabazo.es/noticias/ceses.php

Soy una persona amante de la naturleza y de las que cree que mi granito de arena para evitar la contaminación y ayudar así a conservar y dejar un legado a mis hijos bueno y saludable. Me afecta la ley de costa en la casa que mi padre me ha dejado y de la que soy propietaria junto con mi madre pero la distancia que la separa de la playa creo es razonable, la separa una carretera y otras casas están encima de las peñas pero no es mi caso. Creo que no daña el paisaje ya que no veo la playa desde mi casa ni tampoco esta en la parte de abajo de la carretera pero mis hijos ya no podrán decir que esa casa es suya se la arrancarán de las manos o que pasará con ella? 30años parece muy lejano pero está a la vuelta d la esquina y el esfuerzo de mi padre por tener su casa no habrá valido para nada. Nosotros ya hemos construído en la aldea de mi marido pero allí tambien está la otra ley de la zona verde…. es esto realmente una democracia o una dictadura en la que no podemos ni estudiar en el idioma que queramos?

cuando despertaran los pobres que se creen dueños de alguna propiedad

[...] Go here to see the original: Ciencia Marina y otros asuntos » Deslinde marítimo y la propiedad b…/b [...]

Acabo de leer tu entrada tan superguay de la muerte y tan alejadísima de lo que HACE costas, con casas construidas según parámetros perfectamente satisfactorios cuando se construyeron, autorizada la obra nueva por el Notario, inscrita por el Registrador, comunicadas a la Administración del Estado sin oposición por ser el adquirente extranjero,según la ley entonces vigente, y con la licencia municipal en orden cuando se construye en el año 1970 y reconocida como residencial desde 1976, por la Ley del Suelo de entonces y como urbana por el Decreto Ley 16/81, y oh, sorpresa, es ilegal, no es suelo urbano porque el Ayuntamiento no había hecho un plan parcial que en la práctica entonces no se exigía antes de 1988 y el Plan de Ordenación Urbana entonces existente, de 1965, solo hablaba de “reserva urbana”, como tampoco se hizo un supuesto documento complementario de planeamiento en 1976 y 1981 porque en la práctica al uso estaba bien así y porque quien lo hizo no era adivino de lo que pasaría en julio de 1988 , y, por consiguiente, ni toca concesión ni indemnización, y sí dar las gracias si no te cobran por el derribo.

¿Por qué es “superguay de la muerte”?

20/08/2011
La perversidad de la Ley de Costas de 1988 y el caso de las marinas de Santa Margarita de Roses y de Ampuriabrava (Costa Brava)
La Ley de costas de 1988 y su Reglamento son probablemente ilegales por inconstitucionales y contraria al art. 1 del protocolo 1 de la Convención Europea de Derechos humanos, precisamente porque si bien parece ofrecer una forma de indemnización mediante una concesión de aprovechamiento gratuito por 30 años a favor del “expropiado”, a lo hora de la verdad ello es casi imposible y tremendamente costoso para el perjudicado, al que le impone un calvario de procedimiento y requisitos que finalmente acabarán por hacer inútil la pretendida indemnización.
Esa dificultad, que luego resumo en qué consiste, implica por si misma una total falacia de indemnización infringiendo no solo el derecho de propiedad y a ser indemnizado adecuadamente en caso de expropiación, recogido en nuestra Constitución y en el indicado Protocolo de la Convención Europea de Derechos Humanos, sino que además, hace que se infrinja el art. 6 (derecho a un juicio justo y equitativo y de duración moderada) y el art. 13 (derecho a un recurso efectivo) ambos de la indicada Convención Europea de Derechos Humanos.
Así por ejemplo en el caso de la Urbanización de Santa Margarita de Roses en que toda su superficie se concreta en una sola finca registral cuya escritura de propiedad data de 1850 y que se inscribe por primera vez en 1871 -prácticamente cuando se crea el Registro de la Propiedad de Figueres- y que aunque se producen varias segregaciones vuelve de nuevo a agruparse en una sola finca registral por el promotor de la marina el Sr. Miguel Mateu Plá en 1964, quien recibe autorización del Estado para construir la marina sin necesidad de licencia previa a los objetos de ser regulada una vez se acabara.
Pues bien éste señor fue vendiendo las parcelas que lindaban con los canales interiores y tanto él como los sucesivos propietarios fueron construyendo amarres o muelles confrontados a sus terrenos otorgando por ello escrituras de obra nueva como propiedades privadas que fueron autorizadas tanto estas como las ulteriores transmisiones de cada amarre individualmente por los Notarios de la zona que, estando obligados a cuidar de informar a las partes sobre la legalidad de dichas transacciones, las refrendaron sin reservas acabando por ser igualmente refrendadas por los Registros de la Propiedad de Figueres y de Roses que acabaron por inscribirlas, dando apariencia de protección jurídica cuando luego resultará que no tiene ninguna.
Cuando en febrero del 2010 se aprueba el deslinde de la marina de Santa Margarita y en el actual año 2011 el de Ampuriabrava, los propietarios de dichos amarres se ven de golpe privados de su propiedad, pues el art. 13 de la Ley de Costas indica claramente que el acto de aprobación del deslinde es el acto transmutativo de la propiedad privada en pública, prevaleciendo sobre cualquier titulo inscrito en el Registro de la Propiedad.
A partir de la aprobación del deslinde y su publicación en el BOE se inicia el verdadero calvario de los particulares afectados, pues se ven obligados a realizar los siguientes trámites, eso después de haber pagados los impuestos propios por la adquisición de sus amarres y haber pagado anualmente el correspondiente IBI:

1) Como sea que el Registro de la Propiedad no da fe de los lindes de la finca (amarre en nuestro caso) y sí solo respecto del título de propiedad, se verá obligado a levantar un plano topográfico de su amarre a fin de ubicarlo claramente y evitar enfrentarse con sus vecinos.
Este aspecto ya implica un costo considerable de entre 350 y 750€ por amarre.
Identificado el amarre con el plano topográfico, dentro del plazo de un año a contar desde la aprobación del deslinde, deberá

2) iniciar un trámite administrativo consistente en solicitar la concesión administrativa sobre su amarre para poder aprovecharse del mismo gratuitamente durante 30 años prorrogables por otros 30 años ante el departamento de Costas Estatal o de su CCAA (si tiene atribuidas competencias para la concesión de licencias de ese tipo en puertos o costas); y, simultáneamente, pidiendo la suspensión del procedimiento,

La complejidad del trámite requerirá el asesoramiento de un experto en la materia, probablemente abogado, que también cobrara lógicamente por ello.

Tras esperar tres meses a contar desde la solicitud (al ser un requisito necesario para interponer una demanda contra la Administración Pública), deberá

3) iniciar un trámite judicial consistente en interponer una demanda declarativa ante la jurisdicción civil competente (Juzgado de 1ª Instancia de Girona) contra el Estado o CCAA que tenga competencias en concesiones administrativas sobre puertos o costas a fin de conseguir una sentencia judicial firme que declare que ha sido propietario de esos terrenos o aguas hasta el momento inmediatamente anterior al deslinde.

En este trámite, el Estado suele oponerse diciendo que si el particular no demuestra que su título es anterior a la puertos de 1880, no les reconoce tener derecho a dicha concesión. También dirá, que el Sr. Mateu, cuando se le permitió abrir la bocana en 1971 de la marina de Santa Margarita permitió que sus aguas privadas se convirtieran en públicas y por lo tanto no tiene derecho a la indemnización de la Ley de Costas actual, que es de 1988.

Lógicamente este asunto, debido a su complejidad jurídica probablemente será objeto de recurso en segunda instancia –por cualquiera de las partes implicadas- y más que probablemente objeto de recurso de casación, y posteriormente de amparo.

Por ello, todo este trámite muy probablemente implicará más dfe 8 años de duración hasta conseguir una resolución en un sentido u otro.

4) Una vez se haya conseguido una sentencia judicial firme favorable al particular habrá que presentarla ante el primer expediente adminsitrativo (ver punto 1) y la Administración competente (en nuestro caso al Generalitat de Cataluña) debería pronunciarse a favor o en contra.

Si se pronuncia en contra, deberá interponerse un recurso contencioso administrativo que seguramente irá seguido de la apelación y probable casación, para intentarse un recurso de amparo.

Es decir que éste segundo trámite también puede tardar si no se concede voluntariamente por la Administración, otros 9 años.

¿Cabe preguntarse entonces? :

1.- ¿Es real, efectivo y justo el derecho a la indemnización prevista en la disposición transitoria 1 apartado 1 de la Ley de Costas?
2.- ¿No son acaso todos dichos trámites una carga excesiva que el particular no tiene por qué soportar que infringen la reiterada jurisprudencia del art. 6 en relación con el art 13 de la Convención Europea de Derechos Humanos y además el art. 1 del Protocolo adicional o 1º de la misma convención?

3.- Si resultara que los particulares no tiene derecho a indemnización por tratarse de bienes demaniales que no podían ni debían haber sido objeto de transmisiones, ¿acaso no son responsables de los perjuicios causados los notarios que autorizaron y en muchos casos elaboraron ellos las escrituras de declaración de obra nueva y ulteriores transmisiones así como los Registradores de la Propiedad de Figueres y ¨Roses que en el tiempo autorizaron la inscripción de las mismas?

20/08/11
Alejandro Espada Gerlach
Abogado
933012741
a.espada@espadagerlach.com

¿Puede un registrador de la propiedad negarse a inscribir una afeccion de costas sobre una propiedad que la invade según el certificado emitido por la demarcación de costas?

a quien pertenece los Paseos Maritimos de toda la Costa Española, y el arreglo de ellos, a los Ayuntamientos o al la Comunidad Autonoma que tenga transferidas las competencia o al Estado Español

Aquí os dejo un artículo actualizado sobre la ley de costas en España:

http://www.espadagerlach.com/es/articulos/134-ley-de-costas-en-espana.html

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