Un estudio demuestra que la presencia de plataformas de viviendas compartidas no es responsable del aumento de los precios de alquiler de larga duración en la ciudad de Madrid
El precio del alquiler en Madrid subió un 41% desde enero de 2013 hasta diciembre de 2019. Este periodo coincide con el boom de los alojamientos turísticos de Airbnb en la ciudad. El hecho de que estos dos fenómenos hayan aumentado simultáneamente ha facilitado la aparición de un discurso que establece la causalidad a partir de la correlación existente. Ahora bien, que haya correlación no quiere decir que haya causalidad. Un trabajo realizado por investigadores de la ETSI Industriales de la UPM ha demostrado, utilizando la metodología de redes neuronales artificiales, que el precio del alquiler del largo plazo en Madrid es un fenómeno multivariante y cambiante en función de sus distritos. Por tanto, no hay una única variable que afecte a la fijación de dicho precio, sino varias, y el precio se fija de distinta forma en los diferentes distritos.
Un reciente artículo publicado por los profesores de la Universidad Politécnica de Madrid Gustavo Morales y Yilsy Núñez, en la revista Technological Forecasting and Social Change, plantea que la oferta de Airbnb en la ciudad de Madrid no es suficiente para ser el factor fundamental de la fijación del precio del alquiler de largo plazo. Además, gracias a la utilización de la metodología de redes neuronales, los investigadores han mostrado que la fijación de dicho precio no es homogénea para el conjunto de la ciudad. “Airbnb es sólo relevante en la almendra central de Madrid. La presencia de esta plataforma influye en la subida de precios del alquiler en el centro de Madrid, pero no en el conjunto de la ciudad”, indican.
Incremento relativo de los precios de alquiler de larga duración y número total de propiedades ofertadas en Airbnb para la ciudad de Madrid. Fuente: Morales y Nuñez. Technological Forecasting and Social Change. Volume 174, January 2022, 121297.
Así, cuando se considera toda la ciudad en su conjunto (21 distritos) el precio del alquiler demuestra estar gobernado por la variable distancia al centro de la ciudad. Esta variable resulta ser más importante que la presencia de Airbnb en su conjunto y que la presencia de multipropietarios de Airbnb. Es decir, que para el conjunto de la ciudad, la presencia de Airbnb no consigue afectar a la fijación del precio por encima de la variable distancia al centro de la ciudad. Por el contrario, para los 7 distritos de la almendra central, que concentra el 74% de la oferta de Airbnb en la ciudad, la presencia de Airbnb en ellos sí afecta a la fijación del precio del alquiler de largo plazo, donde los multipropietarios sí tienen tanta importancia como la propia presencia de Airbnb.
Dicho esto, los investigadores UPM plantean algunas recomendaciones para políticas públicas En opinión de los autores, cualquier política pública debe tomar en consideración que (1) la innovación puede generar crecimiento económico a través de aumentos de la productividad, (2) se debe proteger la libertad económica de las personas que eligen cómo monetizar sus activos como una parte integral de los derechos de propiedad y (3) las plataformas para compartir viviendas reducen el coste medio por estancia turística, democratizando el turismo como actividad de ocio.
“De acuerdo con los resultados obtenidos, las instituciones públicas que deseen regular la actividad de las plataformas de viviendas compartidas deben centrarse en la oferta de las mismas en los distritos turísticos, en lugar de tener un enfoque para el conjunto de la ciudad”, señalan los investigadores.
“Las regulaciones que prohíben o limitan fuertemente la capacidad de los propietarios individuales para monetizar sus activos es injusta e ineficaz. En todo caso, se pueden tomar medidas para reducir el retorno de la inversión de los multipropietarios dentro de los distritos turísticos”, continúan Morales y Nuñez. Y concluyen “la reducción de incentivos en el mercado es la forma de actuar produciendo una distorsión mínima del mismo. Así, un aumento de los impuestos para los multipropietarios que favorezca su reducción hasta la mitad de su cantidad actual en los distritos de la almendra central de la ciudad de Madrid probablemente haga que la distancia al centro de la ciudad se convierta también en dichos distritos en la variable más importante en la fijación de los precios del alquiler de largo plazo, como ya lo es para el resto de la ciudad”.
Referencia bibliográfica:
Gustavo Morales-Alonso; Yilsy M.Núñez. Dragging on multilisting: The reason why home-sharing platforms make long-term rental prices increase and how to fix it. Technological Forecasting and Social Change. Volume 174, January 2022, 121297.
